ΑΓΩΓΗ ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗΣ  ΚΑΙ ΜΕΙΩΣΗΣ ΤΟΥ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ ΛΟΓΩ ΜΕΤΑΒΟΛΗΣ ΤΩΝ ΣΥΝΘΗΚΩΝ – ΜΗ ΚΑΤΑΧΡΗΣΤΙΚΗ Η ΑΚΣΗΣΗ ΤΟΥ ΣΧΕΤΙΚΟΥ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ ΑΠΟ ΤΟ ΜΙΣΘΩΤΗ. ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΔΕΧΘΗΚΕ ΟΜΩΣ ΟΤΙ Η ΠΡΟΣΦΑΤΗ ΠΑΡΑΤΑΣΗ ΤΗΣ ΣΥΜΒΑΣΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ, ΣΥΝΕΠΑΓΕΤΑΙ ΑΠΟΔΟΧΗ ΤΗΣ ΤΡΕΧΟΥΣΑΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΣΥΓΚΥΡΙΑΣ.

(αρθρ. 288, 388, 281 ΑΚ,ΠΔ 34/1995 αρθρ. 7, 44)

Προσωρινό αρχείο μας

    Η εντολέας μας τυγχάνει μισθώτρια επαγγελματικής στέγης. Τον Φεβρουάριο του έτους 2015, μετά από προτροπή των εκμισθωτών, υπό την απειλή εξώσεως λόγω υποτιθέμενης λήξεως της διάρκειας της μίσθωσης και προκειμένου να αποφύγει την έξωση και εν αγνοία της για την προστασία της δέχθηκε την υπογραφή της παράτασης της μισθώσεως. Κανένας άλλος όρος του μισθωτηρίου δεν τροποποιήθηκε.

Άσκηση αγωγής στη συνέχεια, λίγους μήνες αργότερα για  αναπροσαρμογή – μείωση του μισθώματος. Ισχυρισμός για απρόοπτη αρνητική μεταβολή των οικονομικών συνθηκών που επικράτησαν στη χώρα από την σύναψη της αρχικής μισθώσεως μέχρι το χρόνο ασκήσεως της αγωγής. Αναγκαία συνέπεια ήταν η μείωση της μισθωτικής αξίας των ακινήτων στην περιοχή που βρίσκεται το μίσθιο η οποία και επιβάλλει τη μείωση του μισθώματος στο προσήκον μέτρο.

Ένσταση καταχρηστικής ασκήσεως δικαιώματος της μισθώτριας και λόγω υπερημερίας της μισθώτριας στην καταβολή του μισθώματος. Το Δικαστήριο απέρριψε την ένσταση αυτή ως μη νόμιμη, κρίνοντας ότι αφενός τα επικαλούμενα περιστατικά, δεν επαρκούν για να κριθεί ως καταχρηστική η άσκηση του δικαιώματος και αφετέρου, διότι κατά τα άρθρα 388 και 288 ΑΚ δεν αποκλείεται το δικαίωμα του οφειλέτη να ζητήσει αναπροσαρμογή της σύμβασης μίσθωσης κατά τη διάρκεια της υπερημερίας του.

Πλην όμως απέρριψε την αγωγή, δεχόμενο ότι η ανανέωση της χρονικής διάρκειας αυτής, συνεπάγεται αποδοχή και των λοιπών όρων του μισθωτηρίου.

 

     Υπόθεση του γραφείου μας.

Aside

ΜΕΙΩΣΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ ΚΑΤΑ 30% ΛΟΓΩ ΜΕΤΑΒΟΛΗΣ ΤΩΝ ΣΥΝΘΗΚΩΝ ΕΞΑΙΤΙΑΣ ΤΗΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ ΚΑΙ ΤΗΣ ΥΠΑΓΩΓΗΣ ΜΑΣ ΣΤΟ ΜΝΗΜΟΝΙΟ – ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ ΥΓΕΙΟΝΟΜΙΚΟΥ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΝΤΟΣ ΣΕ ΚΕΝΤΡΙΚΑ ΣΗΜΕΙΑ ΜΕ ΕΚΜΙΣΘΩΤΗ ΤΟΝ ΔΗΜΟ – ΣΥΓΚΡΙΣΗ ΜΕ ΑΛΛΑ ΓΕΙΤΟΝΙΚΑ ΜΙΣΘΙΑ

ΜΕΙΩΣΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ ΚΑΤΑ 30% ΛΟΓΩ ΜΕΤΑΒΟΛΗΣ ΤΩΝ ΣΥΝΘΗΚΩΝ ΕΞΑΙΤΙΑΣ ΤΗΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ ΚΑΙ ΤΗΣ ΥΠΑΓΩΓΗΣ ΜΑΣ ΣΤΟ ΜΝΗΜΟΝΙΟ – ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ ΥΓΕΙΟΝΟΜΙΚΟΥ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΝΤΟΣ ΣΕ ΚΕΝΤΡΙΚΑ ΣΗΜΕΙΑ ΜΕ ΕΚΜΙΣΘΩΤΗ ΤΟΝ ΔΗΜΟ – ΣΥΓΚΡΙΣΗ ΜΕ ΑΛΛΑ ΓΕΙΤΟΝΙΚΑ ΜΙΣΘΙΑ
Άρθρα ΠΔ αρ. 44 34/1995, άρθρ. 288, 388 ΑΚ
ΑΡ. ΑΡΧΕΙΟΥ 3191

Εμπορική μίσθωση τριών καταστημάτων στην κεντρικότερη και πλέον πολυσύχναστη οδό της Πάργας με εκμισθωτή τον Δήμο Πάργας. Θα πρέπει για την εκπλήρωση της παροχής να λαμβάνεται υπόψη η καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη και η τυχόν απρόοπτη μεταβολή των συνθηκών, από την οποία η παροχή του οφειλέτη ενόψει της αντιπαροχής έχει γίνει υπέρμετρα επαχθής. Λόγω των «μνημονιακών μεταβολών» το Μονομελές Πρωτοδικείο Πρέβεζας σε τρεις διαφορετικές αγωγές, απεφάνθη ότι: 1) σε κατάστημα υποδημάτων, μείωση του μηνιαίου μισθώματος από 1.060,47 € στα 716,53 € με ταυτόχρονη μείωση της ετήσιας αναπροσαρμογής, β) σε κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος (καφετέρια-αναψυκτήριο), μείωση του μηνιαίου μισθώματος από 2.971,04 € σε 2.007,46 € με ταυτόχρονη μείωση της ετήσιας αναπροσαρμογής και γ) σε κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος (εστιατόριο-πιτσαρία), μείωση του μηνιαίου μισθώματος από 4.045,61 € σε 2.733,52 € με ταυτόχρονη μείωση της ετήσιας αναπροσαρμογής.
Οι ανωτέρω αποφάσεις επικυρώθηκαν από το Εφετείο Ιωαννίνων.
ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ ΕΠΕΞΕΡΓΑΣΙΑΣ 22-10-2014

Aside

ΜΙΣΘΩΣΗ ΠΑΡΟΧΗΣ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ

ΜΙΣΘΩΣΗ ΠΑΡΟΧΗΣ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ

Άρθρα 681 επ., 159, 180, 160 914, 281, 179 ΑΚ, 176,256, 263, 115 παρ.2 και 3, 535 παρ.2, ,907,908 ΚΠολΔ, 297γ Ν.2251/94

ΑΡ. ΑΡΧΕΙΟΥ ΜΑΣ 3010

 

Ο ενάγων ο οποίος διατηρεί ατομική επιχείρηση με εμπορία συστημάτων ασφαλείας επιχειρήσεων σύναψε, σύμβαση μισθώσεως παροχής υπηρεσιών με αντικείμενο την εγκατάσταση στην επιχείρηση του εναγόμενου ολοκληρωμένου συστήματος ασφαλείας συνδεδεμένο με κέντρο λήψης σημάτων 24ωρης παρακολούθησης. Η σύμβαση συμφωνήθηκε 5ετούς διάρκειας με δικαίωμα υπαναχώρησης των μερών μετά την πάροδο {36} μηνών και υπό την προϋπόθεση ενημέρωσης του αντισυμβαλλομένου {3} μήνες πριν από την δήλωση υπαναχώρησης.

Ο εναγόμενος επικαλούμενος προσχηματικά μη ικανοποιητική εκπλήρωση της ανωτέρω σύμβασης, απέστειλε εξώδικη δήλωση στην οποία κατήγγειλε τη σύμβαση μισθώσεως τάσσοντας 3μερη προθεσμία για να παραλάβει ο ενάγων τον εξοπλισμό αλλά αρνήθηκε να παραδώσει τον εξοπλισμό στον ενάγοντα χωρίς να του χορηγηθεί εξοφλητική απόδειξη των οφειλών του από τη σύμβαση.

Ο ισχυρισμός του ενάγοντα ότι ο εναγόμενος δεσμευόταν σε υποχρεωτική διάρκεια σύμβασης 3 ετών εντός της οποία προθεσμίας δεν μπορούσε να καταγγείλει τη σύμβαση ανεξαρτήτως λόγου που θα ανέκυπτε, κρίθηκε άκυρος από το Ειρηνοδικείο Πρέβεζας στην υπό κρίση αγωγή ως δεσμεύων υπερβολικά την ελευθερία του αντισυμβαλλομένου σύμφωνα με το άρθρο 179 ΑΚ, 281 ΑΚ αλλά και σύμφωνα με το Ν. 2251/94 «περί προστασίας καταναλωτών».

Επίσης ως προς την ένσταση αναρμοδιότητας του Ειρηνοδικείου Πρέβεζας την οποία υπέβαλε ο εναγόμενος, το Δικαστήριο έκρινε, πως ο ενάγων νομίμως, σύμφωνα με το 281 ΑΚ, διέλαβε στο συμφωνητικό πώλησης και ανάθεσης προστασίας με τους πελάτες του ρήτρα περί αποκλειστικής αρμοδιότητας των Δικαστηρίων Πρέβεζας     καθώς έκρινε πως η σχετική ρήτρα δεν αποσκοπούσε στην προνομιακή διευκόλυνση του ενάγοντα και αντίθετα στη δυσχέρεια συλλογής αποδείξεων και διεξαγωγής της δίκης των τυχών εναγόμενων πελατών αλλά στην παροχή στοιχειώδους ευχέρειας του πρώτου να λάβει δικαστική προστασία καθώς θα ήταν δυσανάλογα επιβαρυντική έως και απαγορευτική για την επιχείρησή του η διεξαγωγή δικών σε διάφορα μέρη της χώρας. Περαιτέρω, ο ισχυρισμός του εναγόμενου περί του ότι δεν είχε λάβει γνώση της ρήτρας παρέκτασης αρμοδιότητας κρίθηκε αβάσιμος καθώς αναφερόταν η ρήτρα αυτή στην 1η σελίδα του συμβολαίου το οποίο ο εναγόμενος είχε υπογράψει.

Το Δικαστήριο έκανε μερικά δεκτή την αγωγή και με απόφασή του υποχρέωσε τον εναγόμενο να καταβάλλει το ποσό … ως αποζημίωση κηρύσσοντας την απόφαση προσωρινά εκτελεστή.

Τέλος το Πολυμελές Πρωτοδικείο Πρέβεζας δέχτηκε την έφεση του εκαλούντος – εναγομένου και εξαφάνισε την πρώτη απόφαση του Ειρηνοδικείου δεχόμενο την ένσταση κατά τόπου αναρμοδιότητας του Ειρηνοδικείου Πρέβεζας με την αιτιολογία ότι ως ειδική σύμβαση απαιτεί ιδιαίτερη συμφωνία και υπογραφή, ενώ δεν αρκεί η παραπομπή σε ειδικούς όρους.

Επίσης το Δικαστήριο δέχτηκε πως είναι άνευ νόμου επιρροής το ότι ο εναγόμενος – εκκαλών κατέθεσε εκπρόθεσμα τις προτάσεις του όπου αναπτύσσει την ένστασή του, ενώπιον του Πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου αφού η ένσταση αναρμοδιότητας λόγω μη υπογραφής υπό την ρήτρα παρεκτάσεως καταχωρίσθηκε στα πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης του Πρωτοβάθμιου δικαστηρίου γεγονός που αρκεί για την νομότυπη υποβολή του εν λόγω ισχυρισμού στην κατ΄ έφεση δίκη.

ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ ΕΠΕΞΕΡΓΑΣΙΑΣ : 27-5-2014

Aside

ΜΙΣΘΩΣΗ ΔΗΜΟΣΙΟΥ – ΕΚΜΙΣΘΩΣΗ ΛΑΤΟΜΕΙΟΥ ΠΑΡΑΓΩΓΗΣ ΑΔΡΑΝΩΝ ΥΛΙΚΩΝ

ΜΙΣΘΩΣΗ ΔΗΜΟΣΙΟΥ – ΕΚΜΙΣΘΩΣΗ ΛΑΤΟΜΕΙΟΥ ΠΑΡΑΓΩΓΗΣ ΑΔΡΑΝΩΝ ΥΛΙΚΩΝ

 

ΑΡ. ΑΡΧΕΙΟΥ ΜΑΣ 2149

 

Κατόπιν εντολής του τέως κοινοτικού Συμβουλίου Κρανιάς, επεξεργαστήκαμε τους όρους διενέργειας Δημοπρασίας για την εκμίσθωση κοινοτικού Λατομείου στη θέση «Βαλαωρίτης». Κατά τους όρους της δημοπρασίας το μίσθωμα θα καθορίζονταν αθροιστικά: α) με πάγιο μίσθωμα ανά στρέμμα και β) με βάση προσφερόμενο από τους υποψηφίους κατά το διαγωνισμό, ποσοστό επί της τιμής πώλησης των παραγόμενων αδρανών υλικών. Επίσης ορίζονταν σειρά υποχρεώσεων του πλειοδότη στη δημιουργία έργων υποδομής στο μίσθιο καθώς και η υποχρέωσή του να προμηθεύει την κοινότητα με συγκεκριμένες ποσότητες αδρανών υλικών ετησίως, άνευ επιπλέον ανταλλάγματος. Τέλος καθορίζονταν οι λόγοι έκπτωσης του πλειοδότη από τη σύμβαση.

Μετά την επικύρωση του πρακτικού δημοπρασίας από το κοινοτικό συμβούλιο, επιμεληθήκαμε της κατάρτισης του μισθωτηρίου συμβολαίου.

 

ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ ΕΠΕΞΕΡΓΑΣΙΑΣ : 8-5-2014

Aside

ΛΥΣΗ ΥΠΟΜΙΣΘΩΣΗΣ

ΛΥΣΗ ΥΠΟΜΙΣΘΩΣΗΣ

Άρθρα ΠΔ 34/95, 608 ΑΚ

ΑΡ. ΑΡΧΕΙΟΥ 2366

 

Ο μισθωτής μπορεί οποτεδήποτε μετά την πάροδο διετίας από την έναρξη της μισθώσεως, να προβεί σε καταγγελία τα της μίσθωσης, ακόμη και εάν αυτή έχει συμφωνηθεί για μεγαλύτερο διάστημα. Τα αποτελέσματα επέρχονται μετά την πάροδο 6 μηνών από αυτή* και αφού ο μισθωτής καταβάλλει τα μισθώματα 4 μηνών.

Μετά τη λύση της κύριας μισθώσεως, επέρχεται αυτοδίκαιη λύση και οποιασδήποτε τυχόν υπομίσθωσης.

Καταγγελία της σύμβασης υπομισθώσεως από μισθωτή, κατόπιν καταγγελίας της κύριας μισθώσεως από τον εκμισθωτή

Ήδη με το Ν 3853/2010 άρθρ. 17, τα αποτελέσματα της καταγγελίας της μίσθωσης από το μισθωτή επέρχονται μετά από 3μήνες από την καταγγελία και αφού καταβληθεί ένα μίσθωμα.

ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ ΕΠΕΞΕΡΓΑΣΙΑΣ 20-5-2014

 

Aside

ΜΙΣΘΩΣΗ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΟΣ ΥΓΕΙΟΝΟΜΙΚΟΥ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΝΤΟΣ.

ΜΙΣΘΩΣΗ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΟΣ ΥΓΕΙΟΝΟΜΙΚΟΥ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΝΤΟΣ.

Άρθρα ΠΔ 34/95, Άρθρα 579, 581 ΑΚ

ΑΡ. ΑΡΧΕΙΟΥ 2609

 

Το μίσθιο φέρει πολεοδομικές υπερβάσεις γνωστές και αποδεκτές σε μισθωτή και εκμισθωτή αφού με αυτές επήλθαν ουσιώδεις βελτιώσεις στο μίσθιο και την επωφελέστερη εκμετάλλευσή του. Στη σύμβαση αναφέρεται το μίσθιο με το νόμιμο εμβαδόν του πριν την τέλεση των υπερβάσεων. Δεν αναφέρεται ότι υπάρχει άλλος ένας όροφος (αυθαίρετος), ο οποίος όμως δεν εκμισθώνεται τυπικά.

Ο μισθωτής, ο οποίος διαπιστώνει ότι η μίσθωση δεν είναι επωφελής για αυτόν, ένα χρόνο μετά, απευθύνεται στο Δήμο και ζητά με αίτησή του τη σφράγιση του καταστήματός του, διότι είναι παράνομο (!!!), με πρόθεση να χρησιμοποιήσει ως εφαλτήριο τη σφράγιση για να καταγγείλει τη μίσθωση λόγω πραγματικού ελαττώματος του μισθίου.

Ο εκμισθωτής επικαλείται την γνώση και συνομολόγηση του μισθωτή για τα ελαττώματα πριν τη μίσθωση, καθώς και το ότι ο ίδιος εκμίσθωσε το μίσθιο κατά το νόμιμο εμβαδόν του και όχι κατά το υπόλοιπο υπερβάλλον.

Ο αντίδικός μας ενάγων, αφού αποχώρησε από τη μίσθωση κατόπιν καταγγελίας, ασκεί στη συνέχεια αγωγή ζητώντας την αναγνώριση της εγκυρότητας της υπαναχώρησής του από τη μίσθωση λόγω πραγματικού ελαττώματος του μισθίου, καθώς και την αποζημίωση της ηθικής του βλάβης.

Το Δικαστήριο έκρινε ότι σύμφωνα με το αρ. 579 ΑΚ ο εκμισθωτής δεν ευθύνεται για πραγματικά ελαττώματα ή για συμφωνημένες ιδιότητες που γνώριζε ο μισθωτής κατά την συνομολόγηση της σύμβασης. Αποδειχθέντων των παραπάνω, απέρριψε την αγωγή. Το Εφετείο επικύρωσε την απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου.

 

                           ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ ΕΠΕΞΕΡΓΑΣΙΑΣ 20-5-2014

 

Aside

ΜΙΣΘΩΣΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ ΛΟΓΩ ΜΕΤΑΒΟΛΗΣ ΤΩΝ ΣΥΝΘΗΚΩΝ ΛΟΓΩ ΤΗΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ ΚΑΙ ΤΗΝ ΥΠΑΓΩΓΗ ΜΑΣ ΣΤΟ ΜΝΗΜΟΝΙΟ

ΜΙΣΘΩΣΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ ΛΟΓΩ ΜΕΤΑΒΟΛΗΣ ΤΩΝ ΣΥΝΘΗΚΩΝ ΛΟΓΩ ΤΗΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ ΚΑΙ ΤΗΝ ΥΠΑΓΩΓΗ ΜΑΣ ΣΤΟ ΜΝΗΜΟΝΙΟ

Άρθρα ΠΔ 34/1995, άρθρ 288, 388 ΑΚ

ΑΡ. ΑΡΧΕΙΟΥ 2857Α

 

Μίσθωση εντός χώρου χερσαίας ζώνης λιμένος. Εμπορική μίσθωση παρά ταύτα διότι η συγκεκριμένη μίσθωση δεν εξαρτά την πελατεία της από τη χρήση του λιμένος.

Το Δικαστήριο δέχθηκε ότι πράγματι έχει επέλθει απρόβλεπτη μεταβολή των συνθηκών και μείωσε το μίσθωμα σε ποσοστό 20%.

         ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ ΕΠΕΞΕΡΓΑΣΙΑΣ 16-5-2014